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有数据有真相 还贷方式对比谁比谁划算?

2010-6-3 12:35:27  文章来源:搜狐证券  作者:佚名
关键词:还款方式 贷款年限 月还款额
核心提示:没错,的确是这样,但是我们似乎遗忘了一个很重要的问题,那就是每月还款额的差异,两种方式是首月还款差异达到了636.81元。我们再来看几个数据,假设还是申请住房贷款30万元,但是把期限所短为15年,采用等额还款法,每月还款为2610.02元,总利息1

  也不知道哪天起,等额等本之争成了媒体炒作的热点,众多媒体甚至几个所谓专家学者也跳出来惊呼:“银行在用等额本息还款法骗钱!”,如此沸沸扬扬好多年。直到今天还总有人在这个问题上纠缠不清,把媒体和专家的所谓结论当成了真理,其实啊,真是把你卖了还帮着数钱。

  到底事实是怎样的,我们用数据说话:

  首先来简单看一下两种还款方式,等额还款法,即把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人,每个月还给银行固定金额,但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。而等本还款,又称等本不等息还款法。借款人将本金分摊到每个月内,同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对同样期限的等额本息法,总的利息支出较低,但是前期的还款压力较大,而还款负担则逐月递减。两者最大的区别在于等额款法的月还款额恒定,而等本还款法则在逐月递减。

  下面举个实际的例子来说明两种还款法的差异。假设申请住房贷款30万元,期限20年,贷款月利率为5.4‰。在利率不变的情况下,采用等本还款法,首月支付金额2870元,逐月递减6.75元,总利息195210元。而如果采用等额还款法,则每月支付2233.19元,总利息235964.8。不得了啊,同样是二十年,两种还款方式的利差竟然达到了40754.8元,看来真的是等本还款法比较划算阿?

  没错,的确是这样,但是我们似乎遗忘了一个很重要的问题,那就是每月还款额的差异,两种方式是首月还款差异达到了636.81元。而实际上,正是这个差额,导致了总利息的巨大差异。按揭贷款的利息计算方式为月末贷款余额X贷款月利率,由于首月贷款余额和利率都相等,都是300000X5.4‰=1620元,但由于两种还款方式的月还款金额不同,导致每月归还本金数的不同,如果采用等本法,首月支付本金为1250元,而如果采用等额法,首月支付本金仅为613.19元,相差了636.81元,没错,就是两种方式的首月差额,这就造成了次月等额法相对等本法,利息多了3.44元,20年下来,总利差就达到了40754.8元。

  但是,我们再来看几个数据,假设还是申请住房贷款30万元,但是把期限所短为15年,采用等额还款法,每月还款为2610.02元,总利息169805.03元,怎么样,比等本20年少了25404.97元吧。怎么等额的利息反而少了呢?因为贷款的年限所短了,每月相应的还款金额提高了,所以利息就减少了,如果期限缩短为13年,采用等额还款法,每月还款为2850.37元,总利息144657.82元。在还款金额相当的情况下,比等本20年少了50552.18元。如果假设还是申请住房贷款30万元,但是把期限延长为30年,此时采用等本还款法,虽然首月还款金额下降到了2453.33,但是总利息却上升到了292410.82,几乎和本金持平。所以说,贷款年限对贷款总利息的影响远比还款方式大的多。

  怎么样,看晕了是不是?好的,抛开这些不谈,首先明确一个问题,贷款的金额是房价和首付款决定的,但是月还款额和贷款年限确是由你自己定的,那么是根据贷款年限确定月还款额呢,还是月还款额确定贷款年限。对于大多数人来说,显然是后者,因为我们最关的问题是我们能不能还得起贷款,贷款以后我们能过上怎么样的日子,而且人民银行还有规定,月供不能超过家庭月收入的50%,这可是硬杠子,所以,我们会对每月的还贷支出做一个合理的规划。

  如果你每月部管事%月收入的硬杠子还是给予实际情况,只能拿出2500元左右用于还贷,20年的等本还款显然无法承受,那么你是选择30年等本呢还是17年等额(月还款2429.97,总利息195714.06)?我想面对近10万元的巨大利息差异,很少有人会选择前者。同样的,如果你的月还贷支出可以达到2900元,那么采用13年等额可以比20年等本节省5万块钱的利息。因此,在月还贷支持一定的情况下,选用短年限、等额还款法显然比较划算。

  这么看,还是等额还款比等本还款要划算了?当然也不是,存在必有其合理性。上面的假设只是一种理想情况,而实际每个人的月可支配收入会随着时间的推移而变化,虽然说工资是硬弹性,只会涨不会跌,但是看看最近的通货膨胀,还是很有压力的,如果被炒鱿鱼,如果单位破产……,不说这些,就说现在很多房贷客户都是单身或者刚谈恋爱的,现在手头还比较宽裕,但是一旦结婚生子,孩子的奶粉钱、学费也是一笔可观的支出,还有一些房贷客户可能会在未来几年遇到退休或者子女入学的问题。那么随着月可支配收入的降低,他们的还款压力势必会增加不少。此时如果选择等额法,虽每月递减至十几甚至几块钱,但5、6年后也可达到几百,如30万等本20年,5年后的月还款额就下降到2500以下了,虽然比采用13年等额总利息要多不少,但是总比到时候日子过的捉襟见肘好吧。引用某客户的一句话“买房子是为了享受生活,总不能为了房子顿顿吃咸菜喝稀饭吧”。所以在贷款之初就要有个通盘打算,如果对未来预期不是很理想,可以采用等本还款法,以便在将来降低还款压力。当然,降低还款压力还可以通过提前还款实现。

  说到这里,大家应该都明白了,等额、等本两种还款方式,根本没有划算不划算之说,只是哪个合适你的问题,大家要根据自己的实际情况合理确定年限和还款方式,切不可盲从。而媒体和专家仅以相同贷款年限作为比较两种还款方式的标准,显然忽略了每个人的家庭境况和月还款支出的差异,这是极其片面也是完全错误的。

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